Accessibility links

logo-print
უძრავი ქონების სააგენტოები ვარაუდობენ, რომ ბაზარზე საცხოვრებელი ბინების ფასები გაიზრდება და მიზეზად რამდენიმე ფაქტორს ასახელებენ: სამშენებლო მასალებზე ფასების მომატებას, მოთხოვნილების გაზრდას მხოლოდ დასრულებულ შენობებზე, სადაც გასაყიდი ბინების რაოდენობა მცირეა და, პირიქით, მშენებარე სახლებში თანხის დაბანდების ფაქტების მკვეთრად შემცირებას.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ვებგვერდზე ახლახან გამოქვეყნდა მონაცემები, რომლის თანახმად, 2011 წლის აპრილის თვეში უძრავი ქონების ბაზარზე სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობამ ქვეყნის მასშტაბით 39 081 ერთეული შეადგინა. მიმდინარე წლის აპრილი ამ მხრივ, 2007-2010 წლების იმავე თვესთან შედარებით, აშკარა ზრდით გამოირჩევა და 2010 წლის აპრილის მონაცემს 19,4%-ით უსწრებს წინ. თუმცა ამავე დროს, წინა თვესთან შედარებით, სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობა 30,2%-ითაა შემცირებული. არის თუ არა ეს ტენდენცია კავშირში საცხოვრებელი ბინების ფასის გაზრდასთან და როგორია ვითარება უძრავი ქონების ბაზარზე დღეს?
სამშენებლო მასალების ფასები გაიზარდა და ამან, ცხადია, ბინების ფასების ზრდაზეც იმოქმედა...

უძრავი ქონების სააგენტოების ხელმძღვანელებს ზუსტი პროგნოზის გაკეთება უჭირთ, თუმცა ამბობენ, რომ თუ სამშენებლო მასალებზე გაზრდილ ფასებს გავითვალისწინებთ, მაშინ მშენებარე ბინებზე ფასის ზრდა არ უნდა გამოვრიცხოთ, მით უმეტეს, რომ, გასულ შემოდგომასთან შედარებით, ზრდა აშკარაა, ამბობს უძრავი ქონების კომპანია „ბერუკას“ დამფუძნებელი და დირექტორი ავთანდილ გუგეშაშვილი:

”სამშენებლო მასალების ფასები გაიზარდა და ამან, ცხადია, ბინების ფასების ზრდაზეც იმოქმედა. ჩემი დაკვირვებით, შემოდგომასთან შედარებით, ფასები 10-15%-ითაა მომატებული. ისე, ბოლო დროს ძირითადი მოთხოვნა უკვე აშენებულ სახლებზეა, დამთავრებამდე მიყვანილ ბინებზე, რადგან შიში ისევ არსებობს, რომ შესაძლოა მშენებარე სახლი ვერ აშენდეს.”

ფასების ზრდაზე ლაპარაკობს კიდევ ერთი უძრავი ქონების სააგენტოს -„პრესტიჟპლუსის“ - დირექტორის თანაშემწე მაია ლორთქიფანიძეც. მისი ინფორმაციით, ბოლო დროს ყველა ფრთხილობს მშენებარე სახლში თანხის ჩადებას:

”ფასების ზრდა შეინიშნება, თუმცა ახლა რა ფასებიცაა ბინებზე, ოდნავ დაბალია 2008 წელთან შედარებით. მოთხოვნა ბინებზე ნამდვილად არის, თუმცა ისიც უნდა ვთქვათ, რომ ყველა შეშინებულია და გადახურულ ბინებს ითხოვენ, დასრულებულ მშენებლობებს.”
მოთხოვნა კი არსებობს, მაგრამ მიწოდებაა ძალიან მცირე... დეველოპერებს დღეს ყურადღება ძირითადად გადააქვთ ძველი პროექტების დასრულებაზე...

უძრავი ქონების ბაზარი შეისწავლა საქართველოს უძრავი ქონებისა და ინვესტიციების მართვის კომპანია ”გრემიკმაც”, რომელიც მსგავსი ტიპის კვლევებს დროგამოშვებით ატარებს ხოლმე. კომპანიის უძრავი ქონების ბაზრის ექსპერტი ნიკოლოზ ქევხიშვილი გვეუბნება, რომ 2008 წლის აგვისტომდე, ანუ ეკონომიკური კრიზისის პიკამდე, მომხმარებელს ჰქონდა მაღალი ნდობა დეველოპერული კომპანიების მიმართ, რაც იმაში გამოიხატებოდა, რომ ფულს, ფაქტობრივად, ჰაერში იხდიდა, მიწის ნაკვეთი კი რეალურ ქონებად რამდენიმე წელში იქცეოდა. დღეს სიტუაცია შეცვლილია, ამბობს ნიკოლოზ ქევხიშვილი, მომხმარებელს ურჩევნია ნახოს ის ქონება, რომელსაც ყიდულობს. ამას ისიც დაემატა, რომ მოსახლეობის მსყიდველობითი უნარი კრიზისის შემდეგ შემცირდა, რამაც გაყიდვების მკვეთრი შემცირება გამოიწვია. „გრემიკის“ კვლევის თანახმად, შარშანდელთან შედარებით, უძრავი ქონების ბაზარზე (საცხოვრებელ სეგმენტს ვგულისხმობ), ფასები 3%-ით არის შემცირებული. რაც შეეხება მოთხოვნას ახალაშენებულ ბინებზე:

„მოთხოვნა კი არსებობს, მაგრამ მიწოდებაა ძალიან მცირე. რა მიწოდებაც კრიზისამდე იყო, გაცილებით შემცირებულია, რადგან დეველოპერებს დღეს ყურადღება ძირითადად გადააქვთ ძველი პროექტების დასრულებაზე და არა - ახალი დეველოპერული პროექტების წამოწყებაზე”, - აცხადებს ნიკოლოზ ქევხიშვილი.
გრძელვადიან პერსპექტივაში შესაძლოა გასაყიდი ფასები ბინებისა მართლაც გაიზარდოს, თუმცა არა უახლოეს ხანებში...

რაც შეეხება ბინებზე ფასების მოსალოდნელ ზრდას, ნოკოლოზ ქევხიშვილის განმარტებით, თუ უძრავ ქონებას განვიხილავთ როგორც ინვესტირების ერთ-ერთ საშუალებას, ანუ ვიყიდით ბინას და შემდეგ გავაქირავებთ, მაშინ:

”ამ მხრივ, ევროპის ქალაქებთან შედარებით, ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობაა, სადღაც 10%-ის ფარგლებში, და ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი ფიქსირდება დიდუბეში, ნუცუბიძის პლატოზე, ავლაბრის ნაწილში, კრწანისში. შესაბამისად, გრძელვადიან პერსპექტივაში შესაძლოა გასაყიდი ფასები ბინებისა მართლაც გაიზარდოს, თუმცა არა უახლოეს ხანებში.”

”გრემიკის” კვლევის მიხედვით, უძრავი ქონება უფრო მეტად ლიკვიდური გარეუბნებშია:

”უფრო მეტად იყიდება ბინები გარეუბნებში - გლდან-ნაძალადევსა და ისან-სამგორის რაიონში. ძირითადად იგულისხმება ერთოთახიანი და ოროთახიანი ბინები. ერთი კვადრატული მეტრის ფასი საცხოვრებელი უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე დღეს 850-დან 900 დოლარამდეა” (თუ არ ჩავთვლით რამდენიმე პროექტს, განსაკუთრებული პირობებით, სადაც ფასი კიდევ უფრო მაღალია).
ეს განცხადებები გამიზნულია იმ ქართველებისათვის, რომლებიც საქართველოში არ ცხოვრობს ან ინვესტიციების მოსაზიდად ქმნიან ფონს... სინამდვილეში ეს არის თავიდან ბოლომდე ტყუილი...

რაც შეეხება მეორადი ბაზრის ფასებს, აქ კვადრატული მეტრის ფასი 400 დოლარიდან იწყება და 1200-1300 დოლარამდე ადის.

უძრავი ქონების ექსპერტი ნიკოლოზ კახეთელიძე კი განმარტავს, რომ ბინებზე ფასების ზრდასა და სამშენებლო მასალებზე ფასების მომატებას შორის პირდაპირი კავშირი არ არსებობს:

”ვთქვათ, რაღაც სამშენებლო მასალა გაძვირდა. შეიძლება კონკრეტული ობიექტი გაუძვირდეს დეველოპერს, მაგრამ ფასების ზრდა პირდაპირ არის დაკავშირებული მოსახლეობის მოთხოვნასთან, რომელიც გამაგრებულია შესაბამისი ფინანსებით. სხვა კრიტერიუმი აქ არ არსებობს, მით უმეტეს, თუ გავითვალისწინებთ დღევანდელ ვითაერებას, როდესაც 25 000 ადამიანი, ჟარგონი რომ გამოვიყენო, ”გადაგდებულია”, მათი სახლები დღემდე არ აშენებულა და რა ფასების ზრდაზეა ლაპარაკი?”

მაშ, რა ინტერესი აქვთ უძრავი ქონების სააგენტოებს, ივარაუდონ ფასების მკვეთრი ზრდა? - ვეკითხებით ნიკოლოზ კახეთელიძეს:

”იმიტომ, რომ არის ბაზარზე გარკვეული პროცენტი, რომელიც მოლოდინის რეჟიმშია. ეს პროცენტი არის მაქსიმუმ 5% და ეს განცხადებები კი გამიზნულია იმ ქართველებისათვის, რომლებიც საქართველოში არ ცხოვრობს ან ინვესტიციების მოსაზიდად ქმნიან ფონს, რომ აი იზრდება ფასები და ვიღაცამ შეიძლება ამის გამო ამ ბიზნესში ჩადოს ფული, სინამდვილეში ეს არის თავიდან ბოლომდე ტყუილი.”

კომენტარების ჩვენება

XS
SM
MD
LG