ავტორი: ლაშა ნავერიანი
Eagle Hills-ის პროექტი და მისი რეალური ფასი საქართველოსთვის
Eagle Hills-ის მიერ საქართველოში დაგეგმილი მასშტაბური დეველოპერული პროექტი უკვე რამდენიმე კვირაა საზოგადოებრივი მღელვარების საგანია. ხელისუფლება მას „ისტორიულ ინვესტიციად“ წარმოაჩენს, კრიტიკოსები კი სვამენ კითხვას: არის თუ არა ეს პროექტი ეკონომიკური განვითარების შესაძლებლობა, თუ კიდევ ერთი მაგალითი იმისა, როგორ იცვლება ქვეყნის ეკონომიკური და ურბანული სივრცე უცხოური კაპიტალის ინტერესების შესაბამისად?
საქართველოში უცხოური ინვესტიციების მოზიდვა წლების განმავლობაში ერთ-ერთ მთავარ ეკონომიკურ პრიორიტეტად მიიჩნეოდა. მცირე ბაზრის, შეზღუდული წარმოების და კაპიტალის სიმცირის პირობებში ინვესტიციები მართლაც აუცილებელი იყო ეკონომიკური ზრდის უზრუნველსაყოფად. თუმცა ბოლო წლებში ინვესტიციური ლანდშაფტი მნიშვნელოვნად შეიცვალა.
დასავლური კაპიტალი მკვეთრად შემცირდა, რაც ქვეყნის ევროპული ორბიტიდან ნელ-ნელა ჩამოშორების შედეგია. ამ ფონზე არაბული კაპიტალი სწრაფად იქცა ერთ-ერთ მთავარ მოთამაშედ საქართველოს უძრავი ქონებისა და დეველოპმენტის სექტორში. ამან შექმნა ახალი საინვესტიციო დინამიკა და განაპირობა ბაზრის სტრუქტურული ცვლილებები.
ინვესტიციების სწრაფ ზრდას თან ახლავს ახალი ტიპის გამოწვევებიც:
ეკონომიკური ექსპანსიის რისკები, დემოგრაფიული ცვლილებები, სტრატეგიული მიწების დაკარგვა, ურბანული გარემოს არათანაბარი განვითარება და, საბოლოო ჯამში, სახელმწიფოებრივი კონტროლის შესუსტება.
Eagle Hills-ის ბიზნეს მოდელი: სწრაფი მოგება თუ გრძელვადიანი განვითარება?
არაბული დეველოპერული კომპანიების, მათ შორის განსაკუთრებით Eagle Hills-ის, ბიზნეს მოდელი ეფუძნება რამდენიმე სტრატეგიულ პრინციპს: მასშტაბური ურბანული პროექტების სწრაფ განხორციელებას, უძრავი ქონების წინასწარ გაყიდვებს უცხოელ ინვესტორებზე და კაპიტალის მნიშვნელოვანი ნაწილის მოკლე ვადაში ქვეყნიდან გატანას. ამ მოდელმა კომპანიას შესაძლებლობა მისცა შეეღწია როგორც მაღალი შემოსავლის მქონე და განვითარებულ ბაზრებზე, ისე შედარებით სუსტი ინსტიტუციური სისტემების მქონე ქვეყნებში.
Eagle Hills-ს საქმიანობის გამოცდილება აქვს 17 ქვეყანაში, მათ შორის ისეთ განვითარებად სახელმწიფოებში, რომელთა პოლიტიკური და ეკონომიკური გარემო მნიშვნელოვნად ჰგავს საქართველოს კონტექსტს - ალბანეთში, სერბეთსა და მაროკოში. ამ ქვეყნებში განხორციელებული პროექტების ანალიზი ცხადყოფს, რომ მასშტაბური დეველოპერული ინვესტიციები მხოლოდ იშვიათად ქმნის გრძელვადიან ეკონომიკურ სარგებელს. გაცილებით ხშირია შემთხვევები, როდესაც მსგავსი პროექტები ზრდის სტრუქტურულ რისკებს: სოციალურ დაძაბულობას, ეკონომიკური აქტივების კონცენტრაციას უცხოურ კაპიტალში და სახელმწიფო ინსტიტუტებზე გავლენის გაძლიერებას.
რა აერთიანებს Eagle Hills-ის მსგავს პროექტებს სხვადასხვა ქვეყანაში?
Eagle Hills-ის მიერ განხორციელებულ ინვესტიციურ პროექტებს სხვადასხვა ქვეყანაში რამდენიმე საერთო მახასიათებელი აერთიანებს, რომლებიც ხშირად წინასწარ განსაზღვრავს მათი გავლენის მიმართულებასა და შედეგებს:
- საჯარო მიწის პრივატიზაციის გაუმჭვირვალე პროცედურები - დიდი ტერიტორიები ხშირად გადაეცემა დეველოპერებს არასაკმარისად კონკურენტული მექანიზმებით, რაც ზრდის კორუფციულ რისკებს და ამძაფრებს საზოგადოების უნდობლობას.
- პოლიტიკური ელიტების მაღალი ჩართულობა - სახელმწიფო სტრუქტურების გადაჭარბებული დამოკიდებულება ინვესტორზე ქმნის გარემოს, სადაც გადაწყვეტილებები უფრო პოლიტიკური ინტერესების დაკმაყოფილებას ემსახურება, ვიდრე გრძელვადიან საზოგადოებრივ განვითარებას.
- ადგილობრივი მოსახლეობის გამორიცხვა გადაწყვეტილების მიღების პროცესიდან - მასშტაბური ურბანული პროექტები ხშირად იგეგმება შეზღუდული ან ფორმალური საზოგადოებრივი კონსულტაციებით, რის შედეგადაც მოსახლეობა მოკლებულია საკუთარი ურბანული მომავლის განსაზღვრას.
- ურბანული და კულტურული იდენტობის დაკარგვა
- მაღალი სიმჭიდროვის მქონე „გლობალური არქიტექტურის“ კომპლექსები ხშირად ანაცვლებს ადგილობრივ ურბანულ სტრუქტურებს, რის შედეგადაც ქალაქები კარგავს ისტორიულ-კულტურულ იდენტობას და გარდაიქმნება ჰომოგენურ, ტურისტულ-კომერციულ სივრცედ.
რატომ არის ეს განსაკუთრებით სახიფათო საქართველოსთვის?
არაერთი კვლევა მიუთითებს, რომ უცხოური დეველოპერული კომპანიების გრძელვადიანი გავლენა განსაკუთრებით ძლიერია იმ ქვეყნებში, სადაც სახელმწიფო ინსტიტუციურად სუსტია და არ გააჩნია მკაცრი ზედამხედველობის მექანიზმები. ასეთ გარემოში დეველოპერები არა მხოლოდ ეკონომიკურ, არამედ პოლიტიკურ და ურბანულ პროცესებზეც ახდენენ მნიშვნელოვან გავლენას - ხშირად ისე, რომ შედეგები ათწლეულებს გასტანს.
საქართველოს მაგალითზე იკვეთება რამდენიმე სისტემური საფრთხე, რომელიც თან ახლავს არაბულ დეველოპერულ კაპიტალს და განსაკუთრებით ისეთ მასშტაბურ პროექტებს, როგორიც Eagle Hills-ს სურს განახორციელოს.
უპირველეს ყოვლისა, სახელმწიფოსა და დეველოპერულ კომპანიას შორის გაფორმებული ხელშეკრულებები არ არის გამჭვირვალე. ეს ზღუდავს საზოგადოების შესაძლებლობას, შეაფასოს პროექტის პირობები, ფინანსური ვალდებულებები, გრძელვადიანი შედეგები და სახელმწიფოს მიერ აღებული პასუხისმგებლობები. როდესაც ინფორმაცია ბუნდოვანია, იზრდება როგორც კორუფციის, ისე დამოუკიდებელი ინსტიტუტების გაუფასურების რისკი.
განსაკუთრებით საყურადღებოა ის ფაქტი, რომ Eagle Hills გეგმავს მშენებლობას კრწანისში - თბილისის ერთ-ერთ სტრატეგიულ და ეკოლოგიურად მგრძნობიარე ზონაში, და გონიოში - ბათუმის მახლობლად, შავი ზღვის სანაპიროს ერთ-ერთ ყველაზე ღირებულ მონაკვეთში. ეს ტერიტორიები არ არის უბრალოდ თავისუფალი მიწის ნაკვეთები. ისინი განსაზღვრავენ ქალაქების გრძელვადიან განვითარებას, სოციალური სტრუქტურის ფორმირებას და ეკონომიკურ ფუნქციებს. როდესაც ასეთი სივრცეები გადაეცემა ერთ კონკრეტულ უცხოურ კომპანიას, საკითხი სცდება კერძო ინვესტიციის ჩარჩოებს და ეხება ქალაქების მომავალს - ვის ინტერესებზე იქნება ის მორგებული.
გარდა ამისა, პროექტის განსაკუთრებული მასშტაბი - როდესაც ერთ კონკრეტულ უცხოურ კომპანიას ენიჭება პასუხისმგებლობა თბილისის სტრატეგიული ურბანული სივრცის მნიშვნელოვანი ნაწილის განვითარებაზე - უკვე სცდება ჩვეულებრივი ეკონომიკური ინვესტიციის ჩარჩოებს. ასეთ შემთხვევაში დეველოპერი ხდება არა მხოლოდ სამშენებლო კონტრაქტორი, არამედ პოლიტიკური, ეკონომიკური და საზოგადოებრივი პროცესების ფორმირების მონაწილე, რაც პატარა სახელმწიფოში ძალთა ბალანსს საგრძნობლად ცვლის.
როგორ ცვლის Eagle Hills-ის პროექტი ქართულ დეველოპერულ ბაზარს - და ვის აზარალებს ის ყველაზე მეტად?
დღეს უძრავი ქონებისა და დეველოპმენტის საქმიანობა საქართველოს ეკონომიკის ერთ-ერთ საყრდენად იქცა - 2024 წელს სექტორი ქვეყნის მთლიანი შიდა პროდუქტის დაახლოებით 10%-ს შეადგენდა, რაც მას ვაჭრობისა და წარმოების გვერდით ერთ-ერთ უმსხვილეს ეკონომიკურ მიმართულებად აქცევს. ასეთ პირობებში ბაზრის ნებისმიერი მკვეთრი სტრუქტურული ცვლილება ავტომატურად აისახება მთელ ეკონომიკაზე - და არა მხოლოდ ცალკეულ პროექტებზე.
ამასთან, უძრავი ქონება უცხოური ინვესტიციების მოზიდვის თვალსაზრისითაც ერთ-ერთ წამყვან სექტორად რჩება. 2025 წლის მესამე კვარტალში უძრავ ქონებაზე მოდიოდა საქართველოს მთლიანი პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების დაახლოებით 17.2%. 2024–2025 წლებში ინვესტიციები ამ სექტორში წინა პერიოდებთან შედარებით გაიზარდა, მიუხედავად კვარტალური მერყეობისა.
ეს ნიშნავს, რომ Eagle Hills-ის მსგავსი პროექტები შედის უკვე ისედაც ინვესტიციებით გადატვირთულ და მაღალი ინტერესის მქონე სექტორში, სადაც კონკურენცია თანასწორ პირობებში არ მიმდინარეობს.
პრობლემა განსაკუთრებით მკვეთრად იკვეთება ადგილობრივი დეველოპერული კომპანიების პერსპექტივიდან. ბაზარი, სადაც მიწის ფასი და მშენებლობის ხარჯები მუდმივად იზრდება, უკვე რთული გარემოა მცირე და საშუალო ქართული კომპანიებისთვის. Eagle Hills-ის მსგავსი გლობალური მოთამაშეების შემოსვლა კი ამ დისბალანსს კიდევ უფრო ამძაფრებს.
სტატისტიკა ამას ნათლად აჩვენებს: ბათუმში უძრავი ქონების გარიგებების დაახლოებით 90% უცხოელ მყიდველებზე მოდის, ხოლო თბილისში ეს მაჩვენებელი 14–15%-ის ფარგლებში მერყეობს. ეს ნიშნავს, რომ ბაზრის მნიშვნელოვანი ნაწილი უკვე უცხოურ მოთხოვნაზეა მორგებული - ფასებით, პროდუქტის ტიპითა და არქიტექტურული კონცეფციებით.
ასეთ გარემოში ადგილობრივი დეველოპერები აღმოჩნდებიან ორმაგ წნეხში:
ერთი მხრივ - მიწისა და რესურსების გაძვირება,
მეორე მხრივ - კონკურენცია კომპანიებთან, რომლებიც ფლობენ მრავალმილიარდიან კაპიტალს, სახელმწიფოებთან პირდაპირ პოლიტიკურ კავშირებს და წინასწარი გაყიდვების გლობალურ ქსელებს.
შედეგი ერთია: ქართული დეველოპერული ბიზნესი თანდათან გადადის მეორეხარისხოვან როლში საკუთარ ქვეყანაში, ხოლო ბაზრის სტრატეგიული სეგმენტები კონცენტრირდება უცხოურ კაპიტალში.
მალდივების გაკვეთილი: როცა ინვესტიცია პოლიტიკურ ბერკეტად იქცევა
ამ კონტექსტში განსაკუთრებით საგულისხმოა მალდივების მაგალითი, რომელიც ნათლად აჩვენებს, რა ხდება მაშინ, როცა მცირე სახელმწიფო უცხოურ კაპიტალზე გადაჭარბებულად დამოკიდებული ხდება.
2013 წლის შემდეგ მალდივების საგარეო ეკონომიკური კურსი მკვეთრად შეიცვალა. ქვეყანა სწრაფად მოექცა ჩინეთის პოლიტიკური და ეკონომიკური გავლენის ქვეშ, რასაც თან ახლდა ინფრასტრუქტურული მეგაპროექტები, თითქმის სრულად გადაცემული ჩინურ სახელმწიფო კომპანიებზე. ფორმალურად ეს პროექტები განვითარების მიზანს ემსახურებოდა, თუმცა პრაქტიკაში მათ გამოიწვიეს ფინანსური ვალდებულებების სწრაფი ზრდა და ქვეყნის სუვერენულ გადაწყვეტილებებზე ზეწოლა. ინვესტიცია გადაიქცა პოლიტიკურ ბერკეტად.
საქართველო და მალდივები, ცხადია, განსხვავებული ქვეყნებია, თუმცა პარალელები აშკარა ხდება მაშინ, როცა საქმე უცხოურ ინვესტიციებზე გადაჭარბებულ დამოკიდებულებას და შიდა პოლიტიკის ფორმირებაზე გავლენას ეხება. მასშტაბური ინვესტიციები შეიძლება მართლაც გახდეს განვითარების სტიმული - მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ისინი ჩაჯდება გათვლილ, პროპორციულ, გამჭვირვალე და მკაცრად რეგულირებულ ჩარჩოში.
დასკვნისათვის უნდა აღინიშნოს რომ Eagle Hills-ის პროექტი არ უნდა განვიხილოთ იზოლირებულად. ის ჯდება უფრო ფართო სურათში, სადაც უძრავი ქონება უკვე ქვეყნის ეკონომიკის 10%-ს ქმნის, უცხოური ინვესტიციების თითქმის მეხუთედს იზიდავს და სულ უფრო ნაკლებად ემსახურება ადგილობრივ მოთხოვნას. თუ სახელმწიფო არ შექმნის მკაფიო წესებს, რომლებიც დაიცავს ადგილობრივ დეველოპერებს, მიწის სტრატეგიულ რესურსებს და საზოგადოებრივ ინტერესს, მსგავსი ინვესტიციები გადაიქცევა არა განვითარების, არამედ ეკონომიკური ექსპანსიის და პოლიტიკური გავლენის მექანიზმად, რაც მომავალში ქვეყნის სუვერენული მმართველობის შესაძლებლობებს მნიშვნელოვნად შეამცირებს.