თბილისში არსებობს უბნები, სადაც ღამღამობით მხოლოდ რამდენიმე ფანჯარაა განათებული,სადაც სათამაშო მოედნებიდან ბავშვების ხმა არ ისმის და მაღაზიაში რიგი არ დგება. ასეთ უბნებში ახალი კორპუსები მეპატრონეებს ელოდებიან.
2020-21 წლებში თბილისში 620 საცხოვრებელი სახლი ჩაბარდა და გაიცა კიდევ 4,859 საცხოვრებელი სახლის სამშენებლო ნებართვა. ქალაქი ფართოვდება და გარეუბნებში გადის, მაგრამ საშუალო ხელფასი კვადრატულობას ვერ ეწევა. 2020 წლის მონაცემებით, საშუალო ხელფასი 1 227 ლარია, ახალ კორპუსებში კი კვადრატული მეტრის ფასი 2 300 ლარსა და 4 200 ლარს შორის მერყეობს და ეს ფასი იზრდება. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ცნობით, 2021 წლის პირველ კვარტალში თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 2 %-ით გაიზარდა.
თუ უმეტესობას ახალი ბინის შეძენის ფული არ აქვს, ვისთვის შენდება ეს სახლები?
ექვსნი 45 კვადრატულში
„ეს ცხოვრება ხომ სულ შფოთვაა და ფასების გადახედვა უარესი შფოთვის მიზეზია“, - მეუბნება ანა, რომელმაც მთხოვა მისი გვარი არ მეთქვა.
ანას მშობლებს და სამ დას “მომთაბარეობის” ხანგრძლივი ისტორია აქვთ - ჯერ ქუთაისში ბინიდან ბინაში გადასვლა, მერე გოგოების თბილისში გადმობარგება სასწავლებლად და, ბოლოს, მთელი ოჯახის დედაქალაქში გადმოსვლა უკეთესი სამსახურის და პირობების ძიებაში. ბინას ან კერძო სახლში ოთახს ყოველთვის კონტრაქტის გარეშე ქირაობენ და მეპატრონის კეთილსინდისიერების იმედი აქვთ, თუმცა წინა ჯერზე ბინის მფლობელმა პანდემიის დასაწყისში ქირა გაუძვირა და სასწრაფოდ მოუხდათ ახალი ბინის მოძებნა.
ბოლოს იტალიურ ეზოში, მიშენებაში აღმოჩნდნენ, ექვსი ადამიანი - 45 კვადრატულ მეტრში. მიუხედავად იმისა, რომ ექვსიდან ოთხი მუშაობს, ყოველთვიური შემოსავალი 2 000 ლარამდე აქვთ, საიდანაც 450 ლარი ქირაში მიდის, დანარჩენი კომუნალურ გადასახადებზე, ინტერნეტსა და საჭმელში მიდის.
“ერთმანეთის ხელფასებს ველოდებით ხოლმე. გეგმებს მაგის მიხედვით ვაწყობთ, ვისი ხელფასიდან რა ხარჯებს დავფარავთ“.
ანას ოჯახი ბინის იპოთეკით შეძენაზე არც კი ფიქრობს - შორეული მომავლის ბუნდოვანი პერსპექტივაა, როცა ყველას სტაბილური შემოსავალი ექნება. ახლა მთავარია, ბინა იაფად და მეტროსთან ახლოს მოძებნონ. რამხელა იქნება, ეგ მეორეხარისხოვანია.
“ერთ საწოლზე ორ ადამიანს სძინავს, სამი ლოგინია. შეჩვეულები ვართ, ყველა სახლში ასე გვეძინა ხოლმე. საკუთარი კუთხე რომ ჰქონდეს ყველას, ასეთი სიტუაცია არასდროს არ გვქონია“.
დამოუკიდებელ ცხოვრებას გემო პირველად მაშინ გაუგო, როცა სასწავლებლად თბილისში დასთან ერთად გადმოვიდა და ერთ ოთახში მხოლოდ ორნი იყვნენ. თუმცა ახლა უფრო მეტი შემოსავალიც რომ გაუჩნდეს, ცალკე საცხოვრებლად არ გადავა:
„კი ვოცნებობ ხოლმე იმაზე, რომ ცალკე ვიცხოვრებ ჩემს სახლში, მაგრამ მერე ვფიქრობ, ოჯახის წევრებს რომ რამე დასჭირდეთ, მერე, ალბათ, დანაშაულის გრძნობა შემაწუხებს. მეტი შემოსავალი რომ მქონოდა, ამ თანხასაც ოჯახს დავახარჯავდი. ის მამშვიდებს, რომ მარტო არ ვართ და ბევრია ჩვენსავით“.
ყველაზე მეტად ანას, მის დებს და მშობლებს ახალი ბინის ძებნის დროს ის თრგუნავთ, რომ ფასები ხშირად დოლარებშია მითითებული - თითქოს ეს ბინები მათთვის არ არის.
ინვესტორი
ხორხე და სილვა 2016 წლიდან თბილისში უძრავ ქონებას ყიდულობს. უკვე რამდენიმე ბინა იყიდა, გაყიდა ან გააქირავა - ძირითადად “M კვადრატის” ბლოკებში, უცხოელებზე. საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტიციამ გაამართლა.
„ყიდვის და კრედიტის აღების პროცედურები სხვა ქვეყნებთან შედარებით რთული არ არის. ყველა საჭირო ეტაპის გავლისთვის ერთი კვირაა საკმარისი. საშემოსავლო გადასახადი საქართველოში დაბალია“.
ფართის შერჩევის დროს, როგორც თავად ამბობს, “ევროპულ სტანდარტს” ეძებს: შენობას უნდა ჰყავდეს დაცვა, ჰქონდეს სუფთა, მოწესრიგებული ეზო, პარკინგის ადგილიც ძალიან მნიშვნელოვანია, ლიფტი აუცილებლად დიდი და გამართული უნდა იყოს.
„ახლა ჩემს საუკეთესო კორპუსში ამ ყველაფერში თვეში 65 ლარს ვიხდი, მაგრამ არ აქვს მნიშვნელობა, გადავიხდი. ჩემთვის მაღალი სტანდარტი პრიორიტეტია“.
ახალა კიდევ აპირებს ბინის ყიდვას 200 000 $-ად. კარგი საკრედიტო ისტორია საშუალებას აძლევს ბანკს ევაჭროს და საპროცენტო განაკვეთი 7 %-დან 6 %-მდე დააკლებინოს; თანაც, რამდენიმე სხვა ფართი იოლად უმაგრებს კრედიტს. ხორხე ომანში ცხოვრობს და თავის ბიზნესს თბილისში დისტანციურად მართავს. სამშენებლო კომპანიებს პირდაპირ უთანხმდება, მდგმურებს ბროკერის გარეშე ექსპატების ჯგუფებში პოულობს.
„ახლა ფასი დავაკელი. ადრე ჩემს საუკეთესო ფართს იპოდრომის მ2-ის ბლოკში თვეში 1200 $-ად ვაქირავებდი, პანდემიის გამო 700 $-მდე ჩამოვწიე. საქართველოდან ახლა ბევრი უცხოელი გადის, უფრო დიპლომატები და ისინი, ვინც BP-ში მუშაობდა. მათ ნაცვლად ექსპატები შემოდიან, რომლებიც ონლაინ მუშაობენ და გაცილებით იაფ საცხოვრებელს ქირაობენ”.
იმ შენობებში, სადაც ხორხე და სილვას ფართები აქვს გაქირავებული, სხვებიც ფლობენ ბინებს - ძირითადად რუსები, რუსეთში მცხოვრები ქართველები და ევროპელები.
ოცნების სახლის ძიებაში
ანუკა მეუნარგიასა და პეტრე წინწკალაძის ახალ სახლში გადასვლის გეგმები მათ პატარა ბინაში ავეჯის გადაადგილებას ჰგავს - ცდილობენ მაქსიმალური შედეგი მიიღონ მინიმალური დანაკარგით.
კარგი იქნება, ეს ბინა გაყიდონ და იპოთეკით შეიძინონ ახალი სახლი. ან იქნებ იპოთეკა ამ ბინის გაქირავებით გადაიხადონ? თუ ჯობია, რომ ეს ბინა გაცვალონ სხვაში და ფული დაამატონ? სწორი კომბინაციის არჩევა იმდენადვე რთულია, რამდენადაც შვილის სათამაშოებისთვის ადგილის მიჩენა, ან სტუმრების მისაღებში დატევა, ან განმარტოება 50 კვადრატულ მეტრში, სადაც ლოგინი დერეფანში დაგებული ლეიბია, ყველაზე დიდ ოთახში კი ორი პატარა ბიჭი თამაშობს.
„ბოლო სამი წელია, რაც ბავშვები ცოტა წამოიზარდნენ, დავიწყეთ ბინის ძიება... მათაც პირადი სივრცე დასჭირდებათ. ჩვენც გვჭირდება ჩვენი ადგილი“.
ანა ფსიქოლოგია, პეტრე - ქიმიკოსი. ორივე პროფესიით მუშაობს. საშუალო ფენას ეკუთვნიან. მზად არიან იპოთეკაც იხადონ, მაგრამ თავისი ოცნების სახლი ჯერ ვერ იპოვეს. ის, რაც მოსწონთ, ზედმეტად ძვირია, მაღალპროცენტიანი იპოთეკის ჩრდილში წლების გატარება კი არ ხიბლავთ. მათთვის იპოთეკა 9 %-დან 13 %-დეა.
„საშინელებაა იპოთეკის პროცენტი, მაღალია ძალიან. დამოკიდებული ხარ, ტყვეობაში ხარ და გზღუდავს ყველაფერში, ნებისმიერი შენი ოცნების განხორციელებაში, - ეს იქნება მანქანა, რაიმე ახალი წამოწყება, სამოგზაუროდ წასვლა, ნებისმიერი ასეთი რაღაც. კარგ შანსს გაუშვებ, იმიტომ რომ ტვირთი გაწევს, რომელიც არ თავდება“, - ამბობს პეტრე.
თუ ასეთ ტვირთს იდებ, უნდა გიღირდეს კიდეც. არადა, რაღაც განსაკუთრებული მოთხოვნები არც აქვთ. ახალ სახლში მაღალი ჭერი უნდა იყოს და დიდი ფანჯრები, ოთახები, სადაც ავეჯი კარგად განლაგდება და დაეტევა, თვითონ შენობის კონსტრუქცია - სანდო. კიდევ ერთი, მათი ახალი სახლი ორ-სამ წელიწადში ახალი, უფრო დიდი კორპუსის ჩრდილში არ უნდა აღმოჩნდეს. ის პროექტები, რომელსაც ნახულობენ, ძირითადად უცნაურად არის დაგეგმილი - ოთახებს ან მზე არ ადგება, ან კორპუსი მეწყერსაშიშ ადგილზე დგას, ან კიდევ რაღაც სხვა.
„აი, ახალ სახლში რომ ზიხარ, ჩაის სვამ და ფიქრობ, ღირდა კი ამის გაკეთება? პასუხი უნდა იყოს, რომ კი, ღირდა, იმიტომ რომ ახლა მაქვს იდეალურთან მიახლოებული [სახლი]. ვერ მივაგენით იმას, რაც ღირს რისკებად“, - ამბობს ანუკა.
იქნებ არასწორად ეძებენ?
პანდემიის გამო დაწესებული მკაცრი შეზღუდვების პირობებშიც კი ქალაქში მშენებლობები არ შეჩერებულა. თბილისი თვალსა და ხელს შუა იზრდება. ცენტრში მიწა თითქმის ათვისებულია, თბილისი “განში გადის” და პერიფერიების ხარჯზე ფართოვდება. სანამ ქალაქის ცენტრში მრავალსულიანი ოჯახები 50 კვადრატულ მეტრს იყოფენ, გარეუბნების ცარიელ კორპუსებში ქარი დაქრის.
„ადრე სადაც საძოვრები იყო, [ახლა] კორპუსები დგას“,- ამბობს კახა ცერცვაძე, უძრავი ქონების სააგენტო „თბილჰაუსის“ დირექტორი, რომელიც ამ ბაზარზე 23 წელია მუშაობს. კახას დაკვირვებით, ბოლო 7-8 წელია, რაც გარეუბნებში ახალი უბნები ძალიან სწრაფად შენდება. ყველაზე მეტად დიღომში, გლდანსა და ვარკეთილში. საბურთალოზე თავისუფალი მიწა უკვე აღარ დარჩა, ამიტომ ძველ, დაბალსართულიან შენობებს ანგრევენ და მათ ადგილზე მაღალი კორპუსები ამოჰყავთ. თუმცა ისეთ ოჯახებს, როგორიც ანუკას და პეტრეს აქვთ, მაინც უჭირთ მისაღები ვარიანტის პოვნა - იქნებ არასწორად ეძებენ?
იმ პირობებში, როცა ყველა რიგით მომხმარებელს შეუძლია მშენებარე ბინები შედარებით მისაღებ ფასად ინტერნეტში დაათვალიეროს, უძრავი ქონების სააგენტო - მაგალითად, თბილჰაუსი - ექსკლუზიური შეთავაზებებით არსებობს, რომლებსაც სამშენებლო კომპანიები პირდაპირ მას აწვდიან. ასეთი პროექტები ვებგვერდებზე იშვიათად ხვდება და უფრო ძვირია, ვიდრე ბინები ინტერნეტში.
„ეს სახლები ძირითადად მაინც ხელმიუწვდომელია ახალი მოსახლეებისთვის, თავისი მყიდველი ჰყავს - მაგალითად, ემიგრანტი ქართველები, რომლებიც რაღაც დანაზოგით ან ბანკის სესხით ყიდულობენ ბინას. იპოთეკური სესხი არის შემოსავლებიდან გამომდინარე. 7 %ში აძლევს ისეთ მომხმარებელს, ვისაც აქვს სამსახური გარანტირებული და ბანკთან ურთიერთობის ისტორია. 13 %-ში აძლევს იმას, ვისაც ბოლომდე გამყარებული შემოსავალი არ აქვს. ბანკმა ხომ წიხლი უნდა დააჭიროს ბოლომდე გაჭირვებულს“.
ერთი კვადრატის ფასი სახლის პრესტიჟულობასა და მასალაზეა დამოკიდებული. მაგალითად, ჯიქიას ქუჩაზე ერთი კვადრატული თეთრი კარკასის ფასი $750-სა და 950-ს შორის მერყეობს, დიდ დიღომში $500-დან 700-მდე. საქართველოში საშუალო თვიური შემოსავალი 1175 ლარია, ამიტომ ასეთ ბინაში იპოთეკის გარეშე გადასვლა უმეტესობისთვის წარმოუდგენელია.
სახლები კი მაინც შენდება. მათი ბინადრები და მომავალი ბინადრები ანუკას, პეტრეს, ანას და მისი ოჯახისნაირი ადამიანები არ არიან. ამ სახლში ისინი ცხოვრობენ, ვისაც ან დიდი დანაზოგი აქვს, ან უცხოურ ვალუტაში შემოსავალი.
„ აქ უფრო მარტივი და იაფია ცხოვრება და ამინდიც მშვენიერი გაქვთ “
- მეუბნება მალკოლმ ტეილორი, რომელიც თბილისში საცხოვრებლად 2012-ში გადმოვიდა. ამერიკულ ფირმაში ინფორმაციული ტექნოლოგიების მენეჯერად მუშაობს დისტანციურად, საქართველოდან. აქედან აპირებს პენსიაზე გასვლასაც. ახლა თითქმის 50 წლისაა და ჩაფიქრებული აქვს რამდენიმე წელიწადში საერთოდ აღარ იმუშაოს. ამ გეგმის შესრულებაში ზუსტად უძრავი ქონება უნდა დაეხმაროს.
მალკოლმმა ორი მშენებარე ბინა შეიძინა, 28 000 $ და 24 000 $ დოლარად ვარკეთილში და ჯიქიას ქუჩაზე. ერთში რემონტი თითქმის დაასრულა.
„ისე მოხდა, რომ მემკვიდრეობა მივიღე ერთი წლის წინ. კოვიდის შემდეგ უძრავ ქონებაზე ფასები 20 %-ით დაეცა. მივხვდი, რომ ერთი კი არა, ორი სახლის ყიდვა შემეძლო და ასეც მოვიქეცი. თუ უახლოესი 4-5 წლის განმავლობაში ორივეს გავაქირავებ, მერე მესამეს ვიყიდი, იქ ვიცხოვრებ და მთლიანად ქირის ფულით ვიარსებებ”.
საქართველოში ცხოვრება მისთვის ახლა უკეთესია, ვიდრე ოდესმე: „როცა ჩამოვედი, ლარის კურსი 1.7 იყო, ახლა ორი ამდენია. ძალიან კარგი ჩემთვის, ყოველკვირას უფრო და უფრო ვმდიდრდები“.
ჩემს კითხვაზე, შეუმჩნევია თუ არა, რამდენი სახლი დგას თბილისში ცარიელი, მპასუხობს, როგორ არა - ვაშლიჯვარში მის სართულზე ბინების ნახევარში არავინ ცხოვრობს.
„ასეა ბოლო ორ-ნახევარი წელი, თვითონ შენობა კი ათი წლის მაინც იქნება. ამ ქალაქში იმდენი ცარიელი ბინაა! მაგრამ მე ყველაზე ძვირიც არ მიყიდია. მე მგონი, ძალიან კარგ შემოთავაზებას გამოვკარი ხელი“.
მაღლივი ჯურღმულები და დაყოფილი სამეზობლოები
ჩვენთან ოჯახების საშუალო სიდიდე 3.3 სულია, მაგრამ ეს მონაცემი 2014 წლის მერე არ განახლებულა. არც ის ვიცით, რამდენი კორპუსია ძალიან მჭიდროდ დასახლებული და რამდენი - ცარიელი, და იმ ცარიელიდან რამდენია ინვესტორზე გაყიდული.
„სპეკულაციური პროცესი გამოდის, ბინები შენდება და მოთხოვნა არ არის მათზე. აი, ეს პრობლემა არ აღიქმება გამოწვევად. საბინაო უზრუნველყოფის პრობლემა მთლიანად კერძო სექტორსაა მინდობილი, რომელიც ყოველთვის ორიენტირებულია მაქსიმალურ მოგებაზე“, - ამბობს ნანო ზაზანაშვილი, ურბანული კვლევების ცენტრის პროექტების ხელმძღვანელი.
საშუალო და დაბალი შემოსავლის მოქალაქისთვის ახალი სახლი ოცნებად რჩება. ურბანული კვლევების ცენტრმა და “ურბან რეაქტორმა” საბინაო პოლიტიკაზე ბოლო კვლევა 2017 წელს ჩაატარა - მაშინ გამოიკვეთა რომ საშუალოდ 1131 ლარის შემოსავლის მქონე თბილისელებს, იპოთეკური სესხით ბინის შეძენის შემთხვევაში, სესხის დასაფარად ყოველთვიურად 1145 ლარი ჭირდებათ. ანუ თვიურ შემოსავალზე მეტი.
გამოიკვეთა ისიც, რომ ახალაშენებულ კორპუსებში საცხოვრებელი გარემო ხშირად არაჯანსაღია. პატარა, ბნელი, ორმხრივი განიავების გარეშე ბინები ახლაც შენდება და ბარდება.
„ფაქტობრივად, არის თანამედროვე, მაღლივი ჯურღმულები, რომელთა ნაწილიც ცარიელი დგას. როცა ცარიელი ბინებია, იქ სამეზობლოები არ იკრიბება და კომუნალური ინფრასტრუქტურის მოვლა-პატრონობა ვერ ხერხდება, რაც მუნიციპალიტეტისთვის დამატებითი ხარჯია. როდესაც ცარიელია ბინები, არაენერგოეფექტურიცაა, რადგან ბინა ნაკლებად თბება, თუ გვერდზე მეზობელი არ ჰყავს“.
სპონტანური ხასიათის მშენებლობამ უკვე გამოკვეთა სეგრეგაცია, რომელიც მომავალში შესაძლოა კიდევ უფრო გაძლიერდეს. ლისის ტბის გამწვანებული ტერიტორიები - მდიდრებისთვის, დიღმის ახალშენები - შედარებით "ღარიბებისთვის".
სეგრეგაციის დროს, განსხვავება ჩნდება სკოლებში, საბავშვო ბაღებში, სათამაშო მოედნებსა და მაღაზიებშიც. არავინ იცის, რამდენი ბინა ელოდება მეპატრონეს, უწერიათ თუ არა ცარიელ სამეზობლოებს რიგითი ოჯახებით შევსება, თუ მათში კვლავაც მდიდარი ინვესტორების მდგმურები იცხოვრებენ.
თბილისი ბრმად იზრდება.
რედაქტორი: ნინო ჯაფიაშვლი
